関東エリアで初めて購入した神奈川物件。
こちらはボロ戸建てではなくリフォーム後売却の比較的きれいな物件です。
不動産コンサルの方に提案してもらいました。
やはり、関東は目の届くエリアでもあって安心感があります。
不動産コンサルを受ける
たまたま仲の良い経営者Nさんからのご紹介で不動産投資仲介会社を経営されているFさんにお会いしました。
その方自身も不動産投資家で都内に6棟55部屋保有されているみたいです。
元々証券会社出身で、22歳より不動産投資を始め、脱サラ後に腐った不動産業界の闇を暴くということで不動産投資仲介会社を起ち上げたとのこと。
そんな方に10棟ほどアパートを提案していただきました。
さて、融資が通りそうなら、これらの物件視察にでも行こうかと思います。
物件視察（2020年5月）
広島のボロ物件は30万円とかなので現金一括買いができましたが、今回の物件価格は1180万円ということで融資を引きます。
こちらの物件は高台に位置しており、3階に玄関があるという変わった作り。動画を参照ください〜。
結論から言うとこちらの物件を購入して賃貸に出すと月々+5万のキャッシュフロー。
〜物件特徴〜
平成5年築（築26年）
造り 木造
間取り 3LDK+屋根裏物置+駐車場付き
延床面積 76.16㎡
物件価格 1180万円（リフォーム後）
予定利回り
【購入欄】
物件価格 ¥11,800,000
頭金 ¥2,400,000
ローン総額 ¥9,400,000
ローン期間 30年
金利 3.90%
ローン支払い ¥-44,337/月
《自己資金》 ¥3,200,000
【運用欄（月）】
家賃 ¥103,000/月
ローン ¥-44,337/月
賃貸管理費 ¥-4,120/月
（「家賃」 × 4% ）
固定資産税 ¥-1,868/月
※固定資産税額＝固定資産評価額（課税標準額）×税率（標準税率：1.4%）
収支 +¥52,675/月
自己資本利回り（％） →19.75%
キャッシュフロー率（％）→5.36%
※売買代金に対するCF率
自己資本利回りが20%近いので良しとします。神奈川の物件を買い進めていずれ自分も住みたいです。
融資面談（2020年6月）
こちらの物件は初の融資ということで三井住友トラストローンの担当者様と面談してきました。
面談時に必要な書類は以下の通りとなりますが、全て忘れてきてしまいました笑
〜融資の条件は以下の通り〜
・融資金額目安：820万円
・期間：25年
・金利：3.9％
・借入：個人名義
・連帯保証人はいらないとのこと。
最近、戸建に対する融資が厳しめで、担保評価は出ていても売価の70％程度の融資となるようです。そして期間も25年とのこと。
物件の売価は1180万円ですが諸費用に95万円掛かるので頭金を含めた手出し455万円となります。諸費用の内訳は以下の通りとなります。
仲介手数料が高いですね。
ちなみに【物件価格400万超えの場合】の計算方法は
仲介手数料=
（物件価格×3%+6万円）×1.1（消費税分）
となります。そのため仲介手数料は約45万円。
ちなみに、広島のボロ物件は物件価格が30-50万円。【物件価格200万円以下の場合】の仲介手数料は
仲介手数料=
（物件価格×5%）×1.1（消費税分）
つまり…仲介手数料は1.5〜2.5万円。
不動産業者さんもほとんど儲けがないので手続きしたくないとのこと笑
そのため司法書士さんを直接紹介され、「すみませんが、司法書士さんと勝手にやってください」と言うケースが多いです。
やはり物件価格が安いと、仲介手数料や固定資産税、登記免許税も安くなるため【ボロ物件リフォーム投資】は面倒くささを除けば魅力的ですね。
リフォーム完了＆募集（2020年9月）
広告費をつけた途端写真のクオリティが上がりました。広告費って大事ですね笑
めちゃくちゃキレイになってます。
今回は売主様でリフォームしていただきましたが、未リフォームなら以下のサイトなどで見積もりをまずは取って、業者の評判などもしっかり調査しましょう。
そして、さっそく入居者も付きました。
とある法人様が社宅として借り上げるそうです。
そのため、家賃滞納などの心配も減ります。
ありがたや。
最終利回り
【購入欄】
物件価格 ¥11,800,000
諸費用 ¥950,000
頭金 ¥3,600,000
ローン総額 ¥8,200,000
ローン期間 25年
金利 3.90%
ローン支払い ¥-42,831/月
《自己資金》 ¥4,550,000
【運用欄（月）】
家賃 ¥99,000/月
ローン ¥-44,337/月
賃貸管理費 ¥-4,356/月
（「家賃」 × 4% ）
固定資産税 ¥-3,583/月
※固定資産税額＝固定資産評価額（課税標準額）×税率（標準税率：1.4%）
収支 +¥46,724/月
税引き後の自己資本利回り（％） →12.32%
5年後に何とか売却益を狙います。
