実は物件１号と同時に複数戸建てを購入していました。
そして、この物件２号はリフォームは早めに完了したのですが、全く入居者が付かなかったのです。
そして、漏水も発覚して大きな出費に。
今思うと購入すべき物件ではなかったですが、ようやく入居者が付いたので反省の意味も込めて。
勢いで購入したらひどい目に遭うよ。という教訓にしていただければと思います。
購入に至った経緯（2020年1月）
物件１号の内覧時にリフォーム業者Kさんに他の物件を３つほど教えていただきました。その際に、それぞれの築古戸建て物件のおおよそのリフォーム費用、家賃、表面利回りなど教えていただき、その場ですべて購入する決断をしました。（絶対にやらない方が良い）
物件2号の募集要項はこんな感じ…
家電量販店みたいに戸建てが売られている…笑
この不動産売買仲介業者Uさんはご高齢で広島弁が強く、良い人そうでしたがほぼ意思疎通が取れませんでした…笑
そのためリフォーム業者Kさんに間に入ってもらいやり取り。物件の様子を写真に取っていただきました。
物件１号がヤバミだったせいで、かなりキレイに見えます笑
そして、売買契約書を交わすために広島呉市に行くのかと思いきや、売買契約書・重要事項説明書など全て郵送でのやり取り。気がついたら売買契約&登記が完了しておりました。
完全に宅建業法違反です。大丈夫かこの会社。
【時系列】
①リフォーム業者Kさんに募集要項を見せていただく。
②購入の決断&その場で不動産売買の方とお電話。
③あとは郵送でのやり取り&現金振り込み
④登記完了&鍵はリフォーム業者Kさんに
⑤リフォーム開始
物件は一度も見ておりません。絶対にやめた方が良いです。
物件１号のリフォームがかなり難航（解体、配管もやられているらしく交換）しているらしく、先にこちらに着手するとのこと。こちらは2020年２月中にリフォーム完了&賃貸予定とのこと。リフォームに関しては業者をしっかり選定しましょう。
当初想定利回り
【家賃収入】
5万円×１２ヶ月＝６０万円/年
【ランニングコスト】
固定資産税 ▲２万円
火災保険等 ▲１万円
家賃保証 ▲３万円
管理会社 ６０万円×５％
＝▲３万
【初期投資】
物件価格 ▲３０万円
リフォーム費用 ▲１７０万円
司法書士＆登記等 ▲１３万円
【実質利回り】
５１万円 ÷ ２１３万円 ≒ ２３．９％/年
4年ちょっとで回収というところでしょうか。
コロナの影響で遅れるリフォームが完成(2020年9月)
コロナの影響でリフォームがかなり遅れてました。ウッドショックなどもあり、あり程度仕方がないと思ったのですが何とかこちらはリフォームが完成に徐々に近づいていきました。
当初に比べれば、ある程度人が住める程度になりました。
賃貸募集を掛けるが全く入居者が付かない（2020年9月～2022年1月）
こちらの物件、なんと1年半も入居者が付かなかったのです。
それもそのはず。こちらの物件は
- 眺望は非常に良いが入り組んだ坂の上にある
- 道路から玄関までに細く長い階段がある
- 駐車場がない
これらの理由で中々入居者が付きませんでした。
今後はボロ戸建ては必ず『駐車場有』の物件を購入するようにします。
入居者が付く！（2022年1月）
こちらの物件についに入居者がつきました。以下はジモティーの募集文言です。
こんにちは～m(__)m ご覧いただきありがとうございますヾ[･ω･`●]
【初期費用】
敷金、礼金、仲介手数料、オールゼロ! 0
県民共済・保証会社費用だけが発生します （大家ですので仲介料不要）
⭐︎初期費用 合計約3.9万円～4.9万円でご入居可能☆カード分割可能でございます
お引越しもこちらにご用命いただければ全部を合算カード分割させていただきます。⭐︎民間保証会社NGの方国の保証会社も手配可能ですお時間の余裕をもってご連絡をお願いします。
（大家から一言コメント）
☆ペット相談可能
⭐︎エアコン、電動自転車
この中から必要な家電2つお付けします。⭐︎カップル、ご高齢の方、シングルマザーさん、外国籍の方、戸建ての1人暮らしさんOKです
⭐︎日当たり良好風通し良好、街まで10分☆ 広さ93㎡ 洗面台が無いです。必要に応じて対応させてもらいます。入居後工事になります。
駐車場なし、近隣にあり。⭐︎シングルマザーさん 生活保護様 家賃少し相談応じさせていただきます。
私が物件から遠隔地に住んでいるので不動産投資家の方が募集などを手伝ってくださいました。
3ヵ月ほどジモティーに掲載していたところ、問い合わせが！
そして、その方が入居されるとのことで募集完了です！
漏水発覚！(2022年2月)
めでたく入居者が付いたのですが、水道局の方からの連絡がありました。
どうやら漏水しているようです。
地中に埋まっている水道管から漏水しているようで、全て掘り起こしてから修理するため非常に高額になっています。修理代は20万円なり。
ちなみに水道修理はぼったくり業者が非常に多いのでこちらも評判など隈なくチェックしましょう。
最終的な利回り
【家賃収入】
3.4万円×１２ヶ月＝40.8万円/年
【ランニングコスト】
固定資産税 ▲２万円
火災保険等 ▲１万円
家賃保証 ▲３万円
自主管理
【初期投資】
物件価格 ▲３０万円
リフォーム費用 ▲１７０万円
司法書士＆登記等 ▲１３万円
漏水工事 ▲２０万円
【実質利回り】
36.8万円 ÷ ２3３万円 ≒ 15.8％
ん～5年で回収という感じですかね…。
ボロ戸建てならもうちょっと利回りが欲しい。。
