「安く購入して、リフォームして、賃貸すれば高利回りで速効FIREだ！」
そんな思いで始めたボロ戸建て投資…正直甘くありませんでした。
私が１戸目に購入した物件に関するトラブルエピソードを書いていきます。
包み隠さずにすべてを公開していきます。
これからボロ戸建て投資を始める方がトラブルを避けるための記事です。
不動産投資を始めたキッカケ
私が不動産投資を始めたきっかけは、「スカイプレミアム」という怪しい私募ファンドの事を調べていたときにとあるブログにたどり着いたことがきっかけです。
たまたまブログの管理人さんが不動産投資をやっており、直接連絡をして色々と教えてもらいました。
その際に最初に検討した物件が次の物件です。
初めてのボロ戸建て購入（2020年1月）
記念すべきボロ戸建て一戸目。『広島県安芸郡海田町』
物件の特徴は…
- 昭和４６年築
- 大量の残置物あり
- 長屋３階建て
- 駐車場（軽自動車1台）
- 大規模リフォーム要
- 立地はよい（住宅街）
ブロガーさんからレクチャーしてもらい以下の手順で進めて行きました。
購入に至った経緯
ブロガーさんにリフォーム業者の方をお繋ぎいただく。
ご紹介された家族経営のリフォーム業者さんが懇切丁寧に市場に出ている熱い物件の情報を提供していただきました。このリフォーム業者が後々大きなトラブルに発展します。
不動産ジャパンにて５０万円で売り出されている物件を特定
不動産ジャパンよりリフォーム業者さんにオススメ頂いた物件を特定して、不動産仲介会社に連絡。
「あの〜物件買いたいんですけど…」と一言伝えたところ、内覧予定日を聞かれました。
広島に行く予定がなかったので「とりあえず買っちゃいます」と一言。
なんとなくブロガーさんを信頼していたのと、リフォーム業者さんと電話越しで話した感じも信頼できそうだったので、見に行かずに購入することになりました。
そして、不動産仲介業者が「安すぎる物件で仲介手数料的に全然儲からない。直接司法書士をつなげるので勝手にやり取りしてください～」とのことで司法書士さんをつなげていただきました
購入意思確定→司法書士さんと手続き
購入意思が確定し、広島へ出向き、司法書士さんに
・重要事項の説明を受ける
・現金５０万円を手渡し
・売買契約書＆委任状＆所有権移転登記もろもろに署名捺印
・運転免許証のコピー
・住民票の原本を渡す
などの手続きを行いました。登記などは自分でやれば2-3万で済むようなのですが、今回は司法書士さんに任せました（コミコミで計１３万円）
その後、物件視察＆リフォーム開始
普通購入前に物件を視察すべきなのですが前後逆転しました。今考えると絶対にやめた方が良いです笑
視察した物件の画像を挙げておきます。中々パンチが効いています。
リフォーム代金はかなりお安くしていただき…２９０万円（解体→フルリノベ）
また、不動産管理会社の方曰く家賃７万円は硬いそうです。もし家賃７万円で賃貸可能ならば
【家賃収入】
７万円×１２ヶ月＝８４万円/年
【ランニングコスト】
固定資産税 ▲２万円
火災保険等 ▲１万円
家賃保証 ▲４万円
管理会社 ８４万円×５％
＝▲４．２万
【初期投資】
物件価格 ▲５０万円
リフォーム費用 ▲２９０万円
司法書士＆登記等 ▲１３万円
【実質利回り】
７２．８万円 ÷ ３６０万円 ≒ ２０．２％/年
５年で回収といったところでしょうか。
リフォーム業者とのトラブル(2020年3月～2021年10月)
こちらの物件。実は2020年1月に購入して、2021年10月までリフォームが停滞していました。私もその間に独立・起業したりと頭が一杯で放置しており、良くない部分が確かにあります。
とは言え…1年10ヶ月経ってるのにリフォームが完了していないとは何事？
サクラダファミリアでも作っているのか！？（#^ω^）
ついに…堪忍袋の緒が切れました。
内容証明通知を行い、9月末に完工しなければ裁判突入する、弁護士にも相談済である旨を伝えました。
すると、ずっと未読だったLINEに、すぐ既読がつき…今まで全く進んでいなかったリフォームがとてつもない勢いで進んでいるみたいです。
二度とこの業者には依頼しません。ボロ戸建てリフォーム投資が一時期大嫌いになりました。 良い業者と、ストレスフリーにやりたいものです。
ちなみに前金145万円しか支払っていなかったので、最終的にその金額でリフォームを行ってくれたのは幸いでした。
以下は、2021年10月時点でのリフォーム進捗状況です。
教訓
【教訓①】
ビジネスパートナー選びは慎重に!!
「何となく信頼できそう」は絶対にNGです。
①評判を隅から隅までチェックしましょう。
②小規模の仕事をまずは1つ依頼して、仕事ぶりを確認しましょう。
③完工払いを徹底しましょう
④請求書だけではなくリフォーム契約書をキチンと交しましょう。
【教訓②】
マネジメントをキチンとすること！！
不動産投資は投資家自身によるプロジェクトマネジメントが必須で、以下の①〜④は自分でやった方がベターです。（対リフォーム業者）
①契約書作成（普通は業者が作る）
→請求書ベースのみでやり取りする業者が多いが、法的措置取る際に絶対にあった方がよい。
②進捗管理
→特に優しい人だとわかると、業者は「遅延してもいいか」ナメてくる。
（物を言えない優しい人が損します）
③遅延したら損害賠償請求
→契約書に明文化しておく。
④無視するなら法的措置（債権差押）
→損害賠償や返金命令を出しても無視する人が一定数いるが…債権差押は確実に回収できる手段です。（他の人がリフォーム業者に支払うはずだった債権を差押える）
「任せる」≒「搾取される」
と言う前提に立って考えた方が良いですね。
リフォーム業者変更＆リフォーム完成(2021年11月)
上記のリフォーム業者は私が指定した期日まで完工しなかったので最終的に別業者に依頼しました。
追加費用は180万円ほどでしたが、半月で完成しました。
今までの1年10か月の苦悩は何だったんだ…。
業者選びは本当に重要です。
苦戦する入居付け(2021年11月～現在)
2021年11月より入居のための募集を掛けています。
当初61000円で募集を掛けていましたが、中々問い合わせが来ず
2022年2月までに5000円値下げしています。
募集方法はジモティーで以下のように募集しております。
成本戸建てお貸しします大家直仲介料無料です
軽専用駐車場有り、近隣にも別途月極あります。ルームツアー
https://youtu.be/QiESbqICxC8バストイレ別、独立洗面台 日当たり良好風通し良好、
114㎡以上
【初期費用】
敷、礼、仲介手数料、オールゼロ!
県民共済・保証会社費用が発生します （大家ですので仲介料不要 保証料の額はご職業や信用状況などにより変動 ）
前家賃を除く初期費用は合計約59000円～66000円（カードにて分割可能）でご入居可能です
民間保証会社NGの方は国の保証会社も手配可能ですお時間の余裕をもってご連絡をお願いします。海田駅まで自転車で3分未満☆街やマツダにお勤めの方とても良い立地です。
（一言コメント）
冷蔵庫付き
画像4 イオン消毒済み
カップル、ご高齢、シングルマザーさん、外国籍、
ペット1匹相談可シングルマザーさん 生活保護様 家賃少し相談応じさせていただきます。
お時間の余裕をもって内見お申し込みくださいませ。
こちらは不動産投資家仲間が作成してくれました。
決まってくれることを願います。
【家賃収入】
5.6万円×１２ヶ月＝67.2万円/年
【ランニングコスト】
固定資産税 ▲２万円
火災保険等 ▲１万円
家賃保証 ▲４万円
【初期投資】
物件価格 ▲５０万円
リフォーム費用 ▲３２５万円
司法書士＆登記等 ▲１３万円
【実質利回り】
60.2万円 ÷ ３８８万円 ≒ １５．５％
実質利回り下がったなぁ。
