一番最初に入居者が付いた広島4号物件
初めてのボロ戸建てからの家賃収入。
うれしかったのですが、その後は不調でした。
広島４号購入（2020年2月）
物件４号のBeforeです。募集要項はこんな感じです。
この募集要項では９０万円で売られてますが、
「３０万円だったら買います」と試しに言ったところOKがでました。
なので「３０万で購入します」という意思表示の買付証明書を提出しました。
この買付証明書は法的効力はないのですが、裏切ってしまうと不動産売買仲介業者から信頼を失うとのことです。
それからしばらく経ち、不動産会社Iさんから連絡が来ました。
なんと物件４号は未登記のまま募集がかけられていたようです。
なので一度登記を行った後に
売り主→買い主（ワタシ）に所有権移転登記をするようです。
なので結構時間がかかるとのこと。
物件のBeforeを載せときます。
こちらは物件価格（30万）と合わせて２００万円弱に収まるようにリフォームしてくれるそうです。
家賃５万円だと仮定すると表面利回りが３０%程。
なかなかの利回り。ボロ物件投資のいいところですね。
２階トイレの水漏れのせいで、１階の天井がイッちゃってるそうです。
さて、どうリフォームされるか楽しみです。
長引いたリフォームがようやく完了
（リフォーム会社さんに撮影してもらってLINEで送っていただいた動画です）
リフォーム代は145万円。
こんな感じです。
見積もりは１５５万でしたが１４５万で済みました。
想定利回り
予想の利回りはこんな感じです。
【家賃収入】
５万円×１２ヶ月＝６０万円/年
【ランニングコスト】
固定資産税 ▲２万円
火災保険等 ▲１万円
家賃保証 ▲４万円
管理会社 タダ
【初期投資】
物件価格 ▲３０万円
リフォーム費用 ▲１４５万円
司法書士＆登記等 ▲１３万円
不動産取得税 ▲５万円
（不動産取得税が今まで抜けてました）
【実質利回り】
５４万円÷１９３万円=２７．９％
入居者が付く(2020年10月～2021年6月)
今年2月ごろから物件を一気に7戸購入したのですが、なぜ、こんなに初の入居付けが遅れたのかというとコロナで中国から資材が届かず、リフォームが停滞していたためです。その間に、別の投資で大きくお金を増やせたのに、大幅な機会損失となりました…。
今回の教訓ですが、一気に築古戸建てを購入することはお勧めしません。
一件購入→リフォーム完了→入居付け完了→次の物件購入
がベストかと思います。かなり機会損失してしまいます。
とはいえ、無事に入居者がついたことで、一歩前進です。
ちなみに、ご職業は自衛隊で20代の方。ぜひ、日本のために頑張っていただきたいです。
気がかりなのは、4人でルームシェアという点。なにか、近隣トラブルなどなければいいのですが。
実質利回り等は以下となります。
当初よりはダウンしましたが、２０％を超えているのでよしとしましょう。
【家賃収入】
４．３万円×１２ヶ月＝５１．６万円/年
【ランニングコスト】
固定資産税 ▲２万円
火災保険等 ▲３万円
家賃保証 （▲２万円：入居者様負担）
管理会社 タダ
【初期投資】
物件価格 ▲３０万円
リフォーム費用 ▲１４５万円
司法書士＆登記等 ▲１３万円
不動産取得税 ▲５万円
（不動産取得税が今まで抜けてました）
【実質利回り】
４６．６万円÷１９３万円=２４．１％
まぁまぁ高利回りです。
入居者が退去する＆再募集（2021年6月～）
残念ながら入居者が転職をするとのことで退去されました。
その後、呉市は巨大製鉄所が撤退するなどのあおりで募集が難航しております。
募集中の広島1号と広島3号からの家賃収入が入ってきたら、今回の広島４号を一部きれいにしようかと思います。
入居者がつく（2022年3月～）
全く期待していませんでしたが突如、内見が入り入居されることになりました。
下記の条件を付けており、工夫次第では入居者がつくことがわかりました。
敷金礼金仲介手数料、保証会社保証料、前家賃ゼロ
さらに、家電３点（冷蔵・洗濯・レンジ）付き
家賃 37500円
無事、保証会社も通り入居付け完了です。
しばらく入居者がついていない物件だったので心配でしたが何とか入居者がつき一安心です。
