銀行融資が通らない。
でも、不動産投資をしたい！家賃収入が欲しい！
そんな方が、スモールスタートできるボロ戸建て投資の始め方についてまとめます。
自分の失敗体験も載せますので、トラブルを避けるためにもこの記事を読むことをおすすめします。
地域を選定する
まずは始める地域を選定しましょう。
基本的には自分が気軽に足を運べる距離でやることをおすすめします。
物件価格が安い
ボロ戸建て投資はいかに安く買うかが重要です。比較的物件価格が安い地域を見つけましょう。
賃貸需要が見込める
戸建てが安くても賃貸需要が全く見込めなければ家賃収入は入ってきません。
ある程度の賃貸需要が見込める地域を選定しましょう。
再開発情報
将来的に再開発地域であれば需要拡大・家賃上昇が見込めます。
ただ、以下に載っているような街は既に地価が上昇している可能性があるのでボロ戸建て投資においてはそこまで重要視する必要はないかもしれません。
物件を探す
良さげな物件を5つピックアップし、不動産業者に連絡し視察のアポを取りましょう。
全国不動産サイト
私が使っている主なサイトは下記です。
地元不動産会社
自分が購入したい地域の不動産会社のHPに物件情報が載っていたりします。
私は呉市にいくつか物件があり以下のサイトなど参考にしています。
空き家バンク
現状空き家になっている物件情報を公開しているサイトがいくつかあります。
地方ごとに空き家バンクがあったりするので調べてみると良いでしょう。
ホームズ空き家バンク(全国)
ひろしま空き家バンク
呉市空き家バンク
物件視察をする
物件を視察する際は
- 一級建築士
- リフォーム業者（リフォーム費用概算）
- 管理会社（賃貸需要の把握）
に同行して貰うことをおすすめします。
また、以下の内容は最低でも確認しておきましょう
- 駐車場の有無（駅から遠いなら必須）
- 幅員4メートル以上の道路に2m以上接道（再建築可能）
- 隣地境界に対して庭木などの越境状況
- 近隣住民（厄介な人間が周囲にいないか）
- 外壁のチョーキング（触って白い粉がつくか）
- 外壁のクラック（補修が必要か、横ヒビは水を吸う）
- 基礎の状態（基礎工事が必要か）
- 床の状態（傾いていないか、くさってないか）
- 天井の状態（雨漏り後はないか）
- 水回り（キッチントイレ風呂は金がかかる）
- 水道管の状態（漏水していないか？）
- 出口戦略（どんな人に売却可能か）
必要な持ち物は以下の通りとなります。
①記録用カメラ➡スマホでＯＫ
②メジャー
 | iHelp(アイヘルプ) WG コンベックス 25mm×7.5m マグネット付 IH-554 メジャー 計り価格:1,079円 (2022/3/28 18:03時点) 感想(36件) |
③水平器
 | SUN UP マグネット付ミニレベル 全長230mm 幅40mm 厚み17mm 20383 1個価格:394円 (2022/3/28 18:02時点) 感想(1件) |
購入する
良い物件が見つかれば「鬼の指値」といって、掲載価格よりも圧倒的に安い金額で買付証明書を出しましょう。
一般媒介契約なら仲介手数料ゼロのサイト
また、物件を購入するときは売買仲介業者に仲介手数料を払います。
手数料は物件価格×3％+6万円のケースが多いです。
1000万円の物件を買うとなると、36万円です。
そんな仲介手数料がゼロの業者があるので物件情報を持って、問い合わせてみましょう。
その物件が専属専任媒介契約・専任媒介契約でなければ、仲介可能かと思います。
例えば、こちらの会社様は都内を中心とした仲介手数料ゼロとする不動産仲介業者です。
物件を見つけた後に一度問い合わせてみても良いかと思います。
また、売却する際も50％キャッシュバックされるという特典付きです。
リフォームする
リフォーム業者に見積を取ってもらいましょう。
一社ではなく数社に相見積もりを取りましょう。
ちなみに私は最悪なリフォーム業者を選定してしまい2年近くリフォームが進まないというトラブルに巻き込まれました。
必ず比較見積もりの上で、業者の評判もチェックしてから依頼しましょう。
入居者の募集
入居者が付かなければ家賃収入は入りません。
入居者募集の方法は主に以下の2通りです。
管理会社による募集
賃貸管理会社に募集を掛けてもらいます。
広告料などで担当者のやる気が出るようにモチベーションを作るのもオーナーの仕事です。
ジモティーで募集
ジモティーで自分で募集する方法もあります。
ただし、粗悪入居人が多いです。基本的に会話が成立する人のみ相手にしましょう。
また、内見当日に無言バックレが多いです。なので内見を複数人同じ時間にぶつけましょう。
内覧用の動画を撮り、事前に送るのもいい手段です。内覧用動画を見た上で、内見に来る人は決定確度が高いからです。
また、決定確度を上げるために
『家電２点プレゼント』
などの入居特典をつけるのも良い作戦です。
また、入居者が内覧する際にカギを必ず持っていきましょう。また、各管理会社にもカギをお渡ししておかなければ管理会社経由での内覧が出来なくなります。
複数管理会社にカギを渡すと大量に複製しないといけないのでお勧めは現地にキーボックスを設置することです。
私は以下のキーボックスを購入し、玄関に設置しております。
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かならずパスワードはメモしておきましょう。
賃貸契約
保証会社は必ず通しましょう。保証会社を通さなければとんでもない目に遭う可能性があります。
どうしても通らなければ定期借家契約を結びましょう。
具体的には
- 最初は超短期間の2週間で契約し
- その後問題がなければ1ヶ月更新
- さらに問題がなければ2ヶ月更新
など
また、しっかりと家賃滞納時の取り決めを盛り込みましょう。
トラブル
これまで起こったトラブルを挙げます。
リフォーム進まない問題
呉市のとある家族経営のリフォーム業者に依頼をしたところ
お金を払ったのにリフォームを全く進めてくれませんでした。
一時全く連絡が付かなくなることもありました。
結果的に裁判沙汰手前まで行き何とかリフォームを進めてもらいました。
2年ほど遅延したため、12か月×2年×毎月の家賃が損失です。
リフォーム業者の選定には注意しましょう。
以下は、一括見積サイトです。
しっかりと比較し、評判をチェックした上で選定いたしましょう。
家賃滞納
上記のリフォーム業者が入居させた人の家賃滞納が発生しました。
かなり、悪質な入居者です。
電話もつながらず、退去をするつもりもなくずっと居座るつもりのようです。
保証会社を通さなかったが故に家賃が全く振り込まれず大きな損害が出ています。
まとめ
正直、ボロ物件投資は仕事が忙しいサラリーマンには強くはお勧めしません。
なぜなら、上記のトラブルが起こった際にとてつもなくめんどくさいからです。
良質な不動産会社の人とパートナーを組み不動産投資を実践していくことをおすすめします。
また、このようなメンドクサイトラブルに巻き込まれたくないが、不動産には一度チャレンジしてみたいという方は、以下のような不動産クラファンでトライするのもありかと思います。
不動産投資の入り口として小額投資で不動産にトライしてみるのもおすすめです。
